本报记者 王丽新

“经历了去年的市场下滑，无论是开发企业还是客户都有点紧张，但我坚信市场是需要好产品的。即使去年年底房地产也有13万亿元规模，这么大的市场，有供应就有需求。”3月15日，在越秀地产2022年业绩说明会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远向《证券日报》记者表示，“从今年1月份至2月份的数据来看，市场确实在转暖。今年应该会稳中向好，但有的好项目一房难求，也有的地方去化很慢，这种结构分化会越来越严重。”

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财报显示，截至2022年底，越秀地产实现营业收入约724.2亿元，同比上升26.2%；权益持有人应占盈利约39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润42.4亿元，同比上升2.1%。全年每股派息0.547元，同比上升2.1%，派息比率为核心净利润的40%。

抓紧去化回流现金

2022年，越秀地产累计实现合同销售（连同合营及联营公司项目的销售）金额约1250.3亿元，同比上升8.6%。

对于2023年的销售目标，越秀地产资本经营部总经理姜永进表示，“销售目标是1320亿元，相比去年完成的1250亿元，同比大概有6%的提升。”

锁定1320亿元销售目标的背后，是全年供货货值达2400亿元。对于今年的供货铺排情况，林昭远向《证券日报》记者表示，目前公司大部分项目都处于抢工、抢节点阶段，即比较好卖的项目在加紧去化，抓紧推盘、抓紧回流现金。如此一来，可以利用回流资金再去投更好的项目，形成良性循环。

今年2月份，越秀地产通过公开挂牌方式取得位于北京市石景山区北部及昌平区南部回龙观板块的两幅优质地块，合计耗资59亿元。

实际上，从2022年至今房企投资拿地态度来看，越秀地产可谓是“稳中求进”。截至2022年底，越秀地产于12个城市新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，约53%通过多元化模式获取。其中，TOD、“城市运营”、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。截至2022年底，其共拥有8个TOD项目，约占公司总土地储备的13.6%。

“这几年无论是深圳、上海还是北京的地，我们都是大力去拿的，在北京有机会我们还会继续拿地。”至于是不是好时机，林昭远向《证券日报》记者表示，“我认为好时机时刻在，去年尽管市场不好，越秀（地产）也拿了37宗地，在广州拿了10宗地。

林昭远进一步称，越秀地产过去的布局按照1+4的方式，将大湾区作为主战场，同时把长三角作为重点发展区域，此外在中西部地区比较核心的城市做一些资产的配置。

“这是越秀地产探索出的符合自身发展的策略，积极吸纳优质土储，使‘1+4’全国性布局进一步巩固。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示。

“全年投资拿地金额计划支出400亿元。”越秀地产副董事长兼总经理及执行董事林峰透露，但是拿地会按照“以销定投，量入为出”的原则调整。

发债主要看成本

在实现销售规模上行和相对较为积极拿地投资策略基础上，越秀地产的资产负债情况尚处在较为合理的水平线上。

年报显示，截至2022年底，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍；平均借贷利率为4.16%，同比下降10个基点。此外，越秀地产一年内到期债务占比为18%。报告期内，公司在境内成功发行合计98.4亿元公司债券，加权平均利率约为3.11%。

关于接下来是否有进一步优化资产负债表的计划，林昭远向《证券日报》记者表示，“到了一定程度，是否要进一步降低债务规模，或者是否再控制一下净负债比，还是要看机会。”

至于发债计划，林昭远直言，“我们具备发债的能力，有债务到期确实有再融资的需要，哪里成本低我们到哪里去。”