本报记者 王丽新

“今年的房地产市场将会持续分化，各级城市的分化会更加明显；在政策端会趋于稳定。”3月10日下午，在2021年业绩说明会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远向《证券日报》等媒体表示，“尤其多家房企出现流动性危机之后，企业竞争格局也会出现变化，房企投资会变得更加理性，整个行业会回到正常发展轨道。”

据财报显示，2021年，越秀地产实现营业收入573.8亿元，同比上升24.1%；毛利率约21.8%，同比下降3.3个百分点；权益持有人应占盈利约35.9亿元，同比下降15.5%；核心净利润约41.5亿元，同比上升3.2%。

“今年越秀地产的销售目标为1235亿元，同比增长7%。”林昭远表示，正在关注收并购，公司不缺资金，资金不是问题，但并购还是要看项目，总体按照40%的投资强度去铺排。

对市场持“谨慎乐观”态度

在销售方面，2021年，越秀地产累计实现合同销售金额约1151.5亿元，同比上升20.2%，超额完成全年合同销售目标；其中在大湾区实现合同销售金额约713.7亿元，同比上升12.1%。

越秀地产将2022年的销售额增速定为同比增长7%。对此，林昭远表示：“从增速来看相比往年有所下降，一方面，2022年可售资源为2146亿元，按照去化率58%进行铺排；另一方面，也考虑到市场分化严重，所以保持谨慎、乐观的态度。”

“2021年公司合同销售金额同比大幅提升20%，在行业里面属于较高增长水平。但当前房地产市场并不稳定，市场回暖趋势并不明晰，从我们的周期预测来看，下半年市场可能才会出现明显的回暖。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，因此，根据市场发展趋势，越秀地产在今年定下同比增长7%的销售目标符合预期。

不拿高价地关注收并购

越秀地产今年的拿地规划，是业内较为关注的焦点。因为当下，作为高信用房企，在市场上存在较大低成本获得高性价比项目的收并购空间。

在拿地方面，2021年，越秀地产新进入北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州8个城市，在18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米。截至2021年12月31日，越秀地产总土地储备约为2711万平方米，其中1491万平方米位于大湾区，占比约为55.0%。

“从投资端来看，今年拿地预算为457亿元，坚持40%的投资强度。”越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰向《证券日报》等媒体表示，（市场）蛋糕就这么大，保持有质量的投资，投向产业基础好、有住房改善需求、安全边际高的城市，控制好投资节奏。在公开市场拿地要看机会，过于激进或地价抬高的（举牌）不会参加，也会关注收并购机会，踏好市场节奏。

林昭远则透露，去年外部合作项目比较多，大部分项目目前运作比较正常。不过，公司与花样年合作的重庆项目受到影响，因此收购了花样年所持项目股权。未来会更多关注收并购的机会，但重点还是要看并购标的的质量。

对此，地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，通过公开市场或是收并购获得土储，其实并没有严格的优劣之分和偏好，主要还是看标的资产的质量，以及预期中的收益及风险等因素。

寻机置换高息债

在现金流方面，截至2021年12月31日，越秀地产“三道红线”均保持绿档，现金及现金等价物及监控户存款总额约405.0亿元，较2021年初上升8.6%；净借贷比率为47.1%，剔除预收账款后的资产负债率为69.1%，现金短债比为1.36倍。

“越秀地产在资金链方面是表现的较为稳健，‘三道红线’保持绿档之外，融资成本一直保持较低，2021年借贷成本仅为4.26%，这与其国企背景不无关系。”肖云祥称，此外，公司旗下物业板块越秀服务上市，以及集团旗下的越秀金服都拓展了融资渠道。

至于接下来公司的融资规划，越秀地产财务总监兼执行董事陈静称，从目前情况看，融资环境对国企比较有利，公司也与境内外的金融机构有良好的互动，未来会根据实际情况和机会去置换过去融资成本较高的债务。

关于今年的发展规划，林昭远透露，投资上，会基于现金流管理需要以销定投，坚持风险收益相匹配的原则；销售端坚持一城一策、一项目一策，保销售、保回款，达成今年的销售目标；财务上保持财务健康，确保“三道红线”绿档达标。

（编辑 张伟 乔川川）